اخبار بازار املاک 

فرمول محاسبه عوارض ساخت ۹۸ (افزایش 50 درصدی عوارض ساختمانی)

عوارض-ساخت-98-ساز

در شورای شهر تهران اصلاح دو بعدی فرمول محاسبه عوارض ساخت ۹۸، بررسی می شود. با ارائه فرمول جدید عوارض ساخت ‌و ساز در سال ۹۸، رابطه مالی شهرداری تهران با سازنده‌ها متحول خواهد شد. در معادله غیر شفاف فعلی در تعیین هزینه صدور مجوز ساختمانی، به دلیل ممکن نبودن تجزیه و تحلیل پرداخت‌ها به شهرداری زمینه بروز فساد و اعمال سلیقه وجود دارد.

لایحه مربوط به این فرمول، پایان استفاده از «معادله گنگ» موجود در تعیین هزینه صدور مجوز ساختمانی خواهد بود و نرخ‌های پایه عوارض ساخت را بروز می‌کند. بر مبنای فرمول جدید از یک سو محاسبه عوارض ساخت به یک فرمول «شفاف، ساده و قابل فهم» تبدیل می‌شود و از سوی دیگر پایه محاسباتی نرخ فیش‌های پروانه ساختمانی به روز و واقعی خواهد شد.

عوارض-ساخت 98-و-ساز
از جمله دلایل افزایش عوارض ساخت 98 افزایش پارکینگهای محله ای و طرح های توسعه شهری عنوان شده است.


  شورای شهر تهران بررسی لایحه «عوارض ارزش بهینه قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» را در دستور کار دارد تا در صورت اخذ رای موافق اکثریت اعضای شورا، فرمول محاسبه و اخذ انواع ساخت ‌و سازهای شهری برای پروژه‌های ساختمانی در سال آتی ، با تحول اساسی مواجه شود. نقشه تغییر مسیر اخذ انواع عوارض ساختمانی از سازنده‌ها در سال ۹۸ در مرحله پیش از تصویب نهایی به گونه‌ای طراحی شده است که رسیدن به دو هدف اصلی را ممکن سازد:

  • هدف اول:  امکان محاسبه شفاف، ساده و قابل فهم نرخ انواع عوارض ساخت برای سازندگان و فعالان ساختمانی
  • هدف دوم:  به روز و واقعی شدن نرخ‌ها و ضرایب در فرمول محاسبه عوارض ساخت 98  با در نظر گرفتن تغییر نرخ پایه محاسبات ارزش املاک

>> بی دردسر ملک کلنگی خود را بسازید !!

گفته میشود در جلسه مورخ 16 تیر ماه ، مصوبات عوارض ساخت 98 برای واحدهای مسکونی ۷۰ درصد رشد یافته در حالیکه به طور کلی عوارض ساخت 98 تجاری تغییری نداشته است

تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها با فرمول عوارض ساخت ۹۸ 

بررسی‌ها از جزئیات نسخه چکش‌کاری‌ شده این لایحه در کمیسیون برنامه و بودجه و شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نشان می‌دهد که تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها، به چهار شکل رقم خواهد خورد:

  •  تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها با فرمول عوارض ساخت 98

پایه انواع عوارض ساخت ‌و ساز که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شود قرار است از سال ۹۳ به سال ۹۶ تغییر کند. مطابق دفترچه‌ای که در حال حاضر ملاک محاسباتی ارزش املاک در فرمول پایه محاسبه عوارض ساخت‌  است؛ میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران حدود ۳۶ هزار تومان است اما در دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب سال ۹۶ که قرار است از سال ۹۸، به‌عنوان پایه جدید محاسبه عوارض ساخت ‌و ساز در نظر گرفته شود، میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران با ۸۰ درصد افزایش نسبت به دفترچه سال ۹۳، حدود ۶۵ هزار تومان ثبت شده است.
براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۶ بنا بود ارزش معاملاتی املاک معادل ۲ درصد میانگین قیمت روز املاک در شهر تهران شود(البته با توجه به افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر این نسبت در حال حاضر برقرار نیست) بدین ترتیب با توجه به تغییر پایه، نرخ انواع عوارض ساخت ‌و ساز شامل کاربری، پذیره، بنا و... به روز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک خواهند شد.

عوارض-ساخت-98

با فرمول اخیر عوارض ساخت ۹۸، رابطه مالی شهرداری تهران با سازندگان شفاف تر میشود

  •  تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها با فرمول جدید عوارض ساخت 98

طی سال‌های اخیر، یکی از اعتراض‌ها و گلایه‌های همیشگی سازنده‌ها نسبت به شهرداری تهران در بحث پرداخت عوارض ساخت‌ و ساز، معادله گنگ تعریف شده در فیش‌های عوارض ساخت به آنها بود. به‌طوری که فرمول ارائه شده به سازنده‌ها برای عوارض ساخت‌ به قدری گنگ، پیچیده و نامفهوم بود که امکان محاسبه راحت و آسان بابت رقمی که باید به شهرداری پرداخت کنند را از آنها سلب می‌کرد.

تحلیلی که سازنده‌گان از این معادله پیچیده و نامفهوم طی سال‌های اخیر ارائه می‌دهند آن است که نوعی عمد در تدوین معادله گنگ محاسبه انواع عوارض ساختمانی وجود داشته که این امکان برای شهرداری‌های مناطق فراهم باشد که در محاسبه عوارض ساخت‌ و ساز به جای تبعیت از یک فرمول مشخص و ثابت، سلیقه و نظر فردی را مدنظر قرار دهند. اما اکنون قرار است برای اولین بار رابطه مالی شهرداری با سازنده‌ها شفاف شود. به عبارت دیگر یک فرمول ساده و قابل فهم توسط طیف‌های مختلف فعال ساختمانی در شهر تهران به شهرداری‌های مناطق ابلاغ شود.

عوارض-ساخت-98 ساز سال
فرمول محاسبه عوارض ساخت ۹۸

>> جهت ثبت آگهی رایگان ملک خود در خانه لند و یا ساخت مشارکتی کلیک کنید! 

بر مبنای اخرین مصوبات شورای شهر ، عوارض ساخت 98 در شهرهای بزرگ به 2.5 درصد افزایش یافته است.


در صورت تصویب فرمول جدید عوارض ساخت 98 در جلسه شورا، فرمول پایه معادله ۵/ ۲ برابر ارزش معاملاتی املاک شهر تهران مصوب سال ۹۶ خواهد شد. لذا در هر منطقه شهر تهران که یک سازنده قصد آغاز عملیات ساختمانی را دارد با مراجعه به سایت معاملاتی و دسترسی به ارقام درج‌شده برای هر منطقه، می‌تواند ۵/ ۲ برابر ارزش ثبت شده را برای هر مترمربع ساخت‌ و ساز محاسبه کند.

برابر این الگو، عوارض ساخت ‌98 برای ساختمان‌های ۳ تا ۶ طبقه بین ۵/ ۲ تا ۲/ ۶ برابر ارزش معاملات ملکی در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و برای ساختمان‌های از ۶ طبقه به بالا، به ازای هر طبقه ضریب ۵/ ۰ واحد برای بهای عوارض اضافه می‌شود.

عوارض-ساخت-98

خبرهایی در خصوص آخرین جلسه شواری شهر تهران در 16 تیر ماه و تغییر عوارض ساخت 98 به 70 درصد مطرح شده است

  • تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها با فرمول عوارض ساخت ‌و ساز

 پس از اجرای طرح تفصیلی از اردیبهشت ماه سال ۹۱، نوعی از عوارض ساختمانی با عناوین مختلف به فیش سازنده‌ها بابت اخذ مجوز ساخت‌ و ساز اضافه شد. نوعی از عوارض که اغلب با عنوان عوارض متفرقه و با ارقام قابل توجه در فیش سازنده‌ها ثبت و از آنها بابت ارائه مجوز ساختمانی اخذ می‌شد. این عوارض طی یکی دو سال اخیر به‌عنوان ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های شهری ثبت و اخذ می‌شد. حالا برای محاسبه و اخذ این نوع عوارض ساختمانی در سال آتی نیز یک فرمول شفاف و ساده تعریف و پیش‌بینی شده است. بدین صورت که این نوع از عوارض ساختمانی از حاصل ضرب « ۵/ ۲ برابر ازش معاملاتی املاک » در «مساحت عرصه» و «مابه‌التفاوت تراکم ساختمانی مدنظر تا تراکم پایه» محاسبه و دریافت خواهد شد.

عوارض-ساخت-98


یک نکته مهم درخصوص این تحول آنکه، املاکی که وضعیت کاربری آنها قبل و بعد از اجرای طرح تفصیلی تغییر نکرده مشمول پرداخت چنین عوارضی نخواهند بود اما اگر یک ملک مسکونی یا اداری و خدماتی پس از اجرای طرح تفصیلی کاربری آن به تجاری تغییر کند؛ با ضرایب ۴/ ۰ تا ۸/ ۰ به فرمول پایه عوارض ارزش بهینه آن محاسبه می‌شود.

عوارض-ساخت-98
عوارض ساخت 98
  • شکل چهارم تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها با فرمول جدید عوارض ساخت ‌و ساز

چهارمین تحول مربوط به ساخت ‌و سازهایی می‌شود که به دلایل فنی، چاره‌ای جز حذف پارکینگ برای آنها وجود ندارد. تاکنون برای این موضوع یک بازار غیرشفاف در روند صدور مجوز ساختمانی وجود داشته طوری که برخلاف ضوابط ساخت‌ و ساز ارائه شده در طرح تفصیلی که بر مبنای آن به ازای ساخت هر واحد مسکونی باید یک واحد پارکینگ نیز تامین شود، ساختمان‌های نوساز در برخی از مناطق قابل رویت است که این شرط را رعایت نکرده و تعداد پارکینگ‌های تامین شده در آنها کمتر از واحدهای مسکونی است.
مطابق با تصمیم جدید شورای شهر، اگر به دلایل فنی همچون قرارگیری در بر بزرگراه‌ها، قرارگیری در موقعیت درختان کهنسال، قرار‌گیری بر معبر با شیب زیاد و... امکان تامین پارکینگ برای سازنده وجود نداشته باشد باید براساس یک فرمول جدید عوارض  آن را به شهرداری پرداخت کند.در مقابل شهرداری نیز موظف است درآمد حاصل از این ردیف را صرفا صرف ساخت پارکینگ محله‌ای کند. این فرمول که به شکل بازدارنده از تخلف ضریب آن تعیین شده، به صورتیست که معادل ۵۰۰ برابر ارزش معاملات در محلی که پروژه در آن ساخته می‌شود اعمال خواهد شد. مقیاس مساحت قابل محاسبه برای این عوارض نیز معادل مساحت استاندارد یک پارکینگ است. پیش از این بهای عوارض حذف پارکینگ با ضریب ۲۰۰ برابر محاسبه می شد.

عوارض-ساخت-98

فرمول جدید عوارض ساخت 98

مسئولان مدیریت شهری عنوان می‌کنند سهم عوارض ساخت‌ و ساز از هزینه‌های مختلف ساخت حدود ۵ تا ۱۰ درصد است البته این نسبت در حال حاضر و قبل از اجرای این لایحه، دچار تغییر شده است چراکه قیمت مسکن نسبت به سال گذشته با افزایش حدود ۲برابری مواجه شده  در حالی که عوارض ساخت‌ و ساز به این میزان افزایش نداشته است.

عوارض-ساخت-98

اخرین مصوبات و اطلاعات در خصوص تغییرات نرخ عوارض ساخت 98 از سایت شورای شهر تهران قابل استعلام میباشد

به نظر می‌رسد در صورت تصویب این لایحه در شورای شهر تهران اولا هدف مدیریت شهری برای حرکت به سمت شفافیت محقق خواهد شد و دیگر آنکه جبران کسری احتمالی درآمد شهرداری در سال آینده ناشی از رکود ساختمانی میسر خواهد شد. به این معنا که اگرچه با توجه به رکود احتمالی پیش آمده، تیراژ ساخت ‌و ساز کاهش و به تبع آن درآمد حاصل ازاین محل برای صدور مجوزهای ساختمانی برای شهرداری با کاهش مواجه می‌شود اما در مقابل به دلیل افزایش نرخ پایه عوارض ساخت، این کسری تا حدودی جبران خواهد شد.

نقل از دنیای اقتصاد و فارس نیوز


برای آشنایی گام به گام با "مراحل صدور پروانه ساختمان" حتما این مقاله را بخوانید.

5.00 21
  • نویسنده : خانه لنـد
    • امتیاز :
    • 21
    • 0
  • تاریخ انتشار : 1397/11/21
  • تعداد مشاهده : 7009 بار
نظرات کاربران
هونام

هونام

                با سلام ایا عوارض اخیرا ۷۰ درصد افزایش یافته؟
            
پاسخ دادن 0 0

مسعود پارسا

مسعود پارسا

                سلام نحوه محاسبه عوارض زیر بنا ( مشاعات ) به چه صورتی خواهد بود
            
پاسخ دادن 1 0

خانه لند

خانه لند

                به طور کلی عوارض مشاعات برای ساختمانهای غیر مسکونی ، معادل 10 درصد عوارض ساخت همان طبقه و در نیم طبقه ها برابر 50 درصد عوارض نیم طبقه محاسبه میشود. ساختمانهای مسکونی درصورتی که تعریض مشاعات نداشته باشند ، از پرداخت این گونه عوارض معافند
            
پاسخ دادن 0 0

جواد

جواد

                آیا این عوارض تا اخر امسال بازم تغییر میکنه ؟؟شهرداری جواب درستی نمیده و میگه ابلاغیه جدید برای عوارض ساخت 98 نگرفتن
            
پاسخ دادن 1 0

ناشناس

ناشناس

                شک نکن چی ثابت می مونه که بخواد عوارض ساخت تغییر نکنه 
شهرداری بلاخره باید پول ابن دستگاه عریض و طویلشو دربیاره دیگه!
            
پاسخ دادن 5 0

خانه لند

خانه لند

                دوست گرامی میزان و روش محاسبه عوارض ساخت و ساز سال 98 مورد بازبینی و اصلاح قرارگرفته و آخرین ابلاغیه در خبر فوق قابل مشاهده است. تغییرات بعدی عوارض ساخت 98 را میتوانید از طریق اخبار خانه لند دنبال فرمایید
            
پاسخ دادن 1 0

محسن مبارکی

محسن مبارکی

                با تشکر از مطالب خوبتون
            
پاسخ دادن 4 0

نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید