7 نکته مهم قبل از خرید ملک و آپارتمان

نکات خرید-ملک-آپارتمان

خرید و فروش خانه و ملک،نیازمند اطلاع از نکات مهم حقوقی وقراردادی در رابطه با خرید و فروش املاک میباشد.خانه لند 7 نکته مهم در خرید خانه و ملک که ریسک معاملات ملکی را کاهش میدهد، برای شما شرح میدهد.پس اگر شما هم قصد خرید خانه دارید یا میخواهید با روش صحیح معاملات ملکی خرید و فروش آشنا شوید،مطالعه این مطلب از خانه لند را به شما پیشنهاد میکنیم!

عده کثیری به علت عدم اطلاع و آشنایی با نکات مهم حقوقی، در معاملات ملکی به مشکل بر می خورند و چه بسا کار به مراجع قضایی نیز کشیده می شود.البته نیازی نیست که شما همه قوانین خرید و فروش خانه و دیگر املاک را بدانید لذا خانه لند برای شما چند قانون و نکته مهم قراردادی و معاملاتی را توضیح میدهد تا با در نظر گرفتن آن ها بهترین تصمیم ممکن را برای خرید و فروش ملک مورد نظر خود بگیرید.

1- در خرید ملک از صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل نمائید

اولین قدم در خرید ملک ، اطمینان از صحت مالکیت فروشنده بر روی آن ملک است. به این معنا که فردی که قصد فروش ملک را دارد حتما مالک قانونی آن خانه و ملک باشد. زیرا مطابق قانون، فروشنده باید مالکِ ملک یا خانه ای که به فروش می رساند باشد یا اینکه وکالت نامه رسمی از سمت صاحب اصلی ملک برای انجام کارهای فروش ملک داشته باشد.

  • فروشنده باید با ارائه اسناد و مدارک معتبر، مبنی بر صحت مالکیت خود، به شما اطمینان دهد. نام فروشنده و اطلاعات وارد شده در اسناد مزبور نیز باید کاملا صحیح و کامل باشد.
  • نکته مهم دیگر آنکه در مواردی که سند مالکیت ملک هنوز به نام فروشنده صادر نشده و وی قصد فروش ملک به استناد مبایعه نامه را دارد، لازم است درستی نام او به عنوان خریدار در مبایعه نامه و حق فروش ملک بررسی شود. 

>> معاملات املاک مطمئن را با خانه لند تجربه کنید!

2- وکالت نامه معتبر در زمان خرید ملک وکالتی

در صورت وکالت داشتن طرف مقابل توجه شود که وکالت نامه نیز باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و علاوه بر آن، فرد مورد نظر میبایست وکالت فروش ملک را در اختیار داشته باشد.

  • از دیگر نکات مهم در خرید ملک وکالتی آنست که باید وکالت نامه آن بدقت بررسی شود ؛ مدت زمان حق وکالت و اختیار فروش از جانب موکل میباشد.  ببینید آیا فرد دارای وکالت نامه در آن تاریخ حق معامله از طرف مالک را دارد یا اینکه مدت وکالت نامه به پایان رسیده است. در صورت عدم همکاری وی یا مشاهده مشکلی در وکالت نامه از انجام معامله با آن فرد خودداری کرده و تنها با مالک اصلی معامله کنید.
  • اگر ملکی که به صورت وکالتی فروخته می شوند میبایست مطمئن شوید که به شخص دیگری فروخته نشده باشد.چراکه در مواردی دیده شده که فردی با وکالت نامه جعلی ملکی را به چندین نفر فروخته ، پس این امکان را نیز حتما در نظر بگیرید، زیرا معامله های ملکی فضولی و معامله مال غیر از موارد رایج کلاهبرداری در خرید و فروش ملک است.

3- ملک مورد معامله دارای سند رسمی باشد 

مهم خرید-ملک-آپارتمان خانه

7 نکته مهم که باید قبل از خرید ملک به آن توجه شود !

پیش از انجام معامله میبایست به سند دار بودن ملک توجه کنید. که آیا ملک دارای سند رسمی ست یا فاقد آن . در خرید ملک یا اراضی مستقر در شهر های کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ، در نظر داشته باشید که برای چنین املاکی ، یک سند مادر وجود دارد که شامل یک ملک بزرگ بوده و با قولنامه یا وکالت به قطعات کوچک تر تقسیم شده است. در واقع هیچگونه سند رسمی در این بین برای اراضی تقسیم شده وجود ندارد.

لذا قبل از خرید ملک :

  • نشانی ملک
  • پلاک ثبتی
  • کد پستی
  • حدود اربعه

را با اطلاعات موجود در سند یا قرارداد خرید ملک مطابقت دهید و در صورت هرگونه مغایرت و اشکال در این موارد، از انجام معامله پیش از اصلاح سند خودداری نمایید

4- معتبر بودن مبایعه نامه عادی یا رسمی برای خرید خانه و ملک

مهم خرید-ملک-آپارتمان

 مبایعه نامه عادی خرید ملک ، چه در دفاتر املاک تنظیم شود، چه یک برگه معمولی باشد که بین دو نفر امضا شده است در ارزش قانونی آن تاثیری ندارد. بدین معنا که در هر صورت، ارزش آن هیچگاه به اندازه سند رسمی خرید ملک نیست.

قرارداد فروش یک ملک می تواند به دو صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

  • قرارداد رسمی که با حضور طرفین و همراه سند رسمی در دفترخانه تنظیم می شود
  • مبایعه نامه عادی که قراردادی ست مابین طرفین به صورت شخصی یا در دفتر مشاورین املاک تنظیم می شود
  • اگر مبایعه نامه را در دفتر مشاور املاک تنظیم می کنید، دقت شود که دفتر مشاور املاک مورد نظر دارای مجوز قانونی از اتحادیه مشاورین املاک باشد. مشاور املاک نیز موظف است هنگام معامله تمامی اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی کند و سپس اقدام به عقد قرارداد ملک نماید.

اگر در معامله ملک ، اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار به امانت گذاشته شود، باید این موضوع در قرارداد ذکر شود که  اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی به چه اشخاصی تعلق می گیرد.

>> جهت اطلاعات بیشتر مقاله ملک در رهن  را مطالعه نمایید.

5- آزاد بودن سند خانه و رفع موانع معاملاتی پیش از خرید ملک 

نکته مهم دیگر که باید قبل از خرید ملک به آن توجه نمایید ، کسب اطمینان از آزاد بودن سند  میباشد:  

  • ملک مورد معامله نباید در رهن بانک یا وثیقه شخص یا سازمان خاصی باشد (برای مثال عوارض نوسازی ملک و دارایی). در واقع آزاد بودن سند ملک به عدم در رهن و وثیقه بودن گفته می شود.  زیرا امکان دارد صاحب قبلی ملک بر روی سند خانه یا ملک وام بانکی دریافت کرده و سند در رهن بانک باشد یا آنکه  ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در چنین مواردی امکان تنظیم مبایعه نامه وجود دارد اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار نیست، مگر در صورت فک رهن و رفع بازداشت ملک 
  •  فروشنده باید قبل از اقدام به فروش ملک، موارد مالی ملک را پرداخت کرده باشد و سندی مبنی پرداخت شدن این موارد را به خریدار تحویل دهد. همچنین اگر تصمیم به خرید ملک آپارتمانی باشد از تسویه بودن شارژ صاحب خانه نیز اطمینان حاصل نمایید
  • ممکن است ملک مورد نظر ملک اوقافی یا ملک ورثه ای باشد که معامله این ملک ها ممنوع بوده و از لحاظ قانونی دارای مشکل است. پس برای اطمینان قبل از خرید ملک از سازمان اوقاف استعلام بگیرید .     

اگر ملک ورثه ای باشد مشکلی برای خرید و فروش آن وجود ندارد ، فقط قبل از خرید ملک سند انحصار وراثت و مالیات بر ارث ملک را حتما بررسی کنید.

  • نکته مهم بعدی دخیل نبودن ملک در طرح های ساخت و ساز و عمرانی ست. چراکه اینگونه موارد در پرونده ملک ثبت نمی شود و قانونی نیز مبنی بر عدم خرید و فروش این املاک وجود ندارد، نیاز به پیگیری از طریق شهرداری آن منطقه یا تحقیق از ساکنین محل مورد نظر دارد. زیرا در صورت خرید این نوع ملک، شما باید با دریافت مبلغ پایین تری از قیمت اصلی ملک، ملک را به شهرداری تحویل دهید.
  • از انتقال انشعابات گاز، آب و برق به همراه تلفن اطمینان حاصل نمایید. هرچند که این موارد همراه با ملک به فروش می رسند اما بهتر است درج شدن آن ها در سند چک شود. درخصوص خط تلفن دقت بیشتری داشته باشید که در سند ذکر شده باشد که مالکیت خط تلفن به شما انتقال می یابد، در غیر این صورت مالکیت به شما منتقل نمی شود.

>> مطالعه مقاله نکات مشاعات آپارتمان را به شما پیشنهاد میکنیم! 

  •  درمورد انباری و پارکینگ هم همینطور است و باید انتقال آن ها به مالک جدید در سند ثبت شده باشد. 

6- بررسی موقعیت ملک قبل از خرید

مهم خرید-ملک-آپارتمان

"حتما و حتما" برای اطلاع از وضعیت ملک و عدم وجود عقب نشینی ، بدهی های مالیاتی وسایر موارد مهم قانونی، به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها مراجعه نمایید

  •  قبل از خرید ملک حتما از آن بازدید کنید. به راه های دسترسی، شرایط قرارگیری ملک ، املاک معارض ، ظاهر بیرونی و داخلی ملک و مشاعات ساختمان دقت لازم را داشته باشید و همه آن ها را با توجه به شرایط دلخواه بسنجید.
  • همچنین می توانید با تحقیق از اهالی و ساکنین و حتی بنگاه های املاک اطراف خانه در مورد مشکلات و یا مزایای خرید ملک مورد نظر اطلاعات مفیدی کسب نمایید.

7- قوانین مهم مرتبط با خرید ملک

مهم خرید-ملک-آپارتمان

در صورت در دسترس نبودن فروشنده از دادگاه بخواهید امور انجام نشده از طرف فروشنده را بر عهده خریدار قرار دهد و مبلغ صرف شده از طرف شما با محکوم شدن فروشنده، از طریق توقیف اموال وی پرداخت شود.

اکنون قوانینی در ارتباط با خرید ملک را برای شما عزیزان مطرح کنیم که در فاصله های زمانی مختلف به روز خواهد شد. 

  • در صورت خرید ملکی که با مبایعه نامه به فرد دیگری نیز فروخته شده است، معامله خرید فردی که تاریخ تنظیم مبایعه نامه برای او دیرتر ثبت شده، باطل است و می تواند به دلیل فروش مال غیر ، از فروشنده ملک شکایت به عمل آورد.
  • اگر خانه خریداری شده در حال حاضر دارای مستاجر باشد، میبایست فروشنده در برگه اجاره ذکر کند که تمامی مسئولیت مستاجر به مالک جدید منتقل می شود و علاوه بر قبول مالک جدید ، مستاجر نیز باید موافقت خود را اعلام کند. سپس بعد از طی مراحل قانونی، ملک به مالک جدید منتقل خواهد شد.
  • در صورت عدم تطابق متراژ ملک خریداری شده با متراژ ذکر شده در سند رسمی ، می توانید از فروشنده شکایت کنید و حتی قرارداد را فسخ نمایید!
  • در خرید ملک بشکل قولنامه ای دقت کنید که مشخصات طرفین به درستی وارد شود. همچنین از درست بودن مشخصات ملک مورد معامله نیز اطمینان حاصل نمایید و وضعیت ثبتی ملک به روشنی بیان شده باشد.
  •  در صورت خرید ملک نوساز یا واحد آپارتمانی، فروشنده وظیفه دارد خانه را به طور کامل و کلیه امکانات در اختیار شما قرار دهد. در غیر این صورت (تحویل ناقص یا در دسترس نبودن فروشنده پس از تحویل)، شما می توانید شکایتی مبنی بر الزام فروشنده به تعهد را به دادگاه ارائه دهید.
  • در صورت خرید ملک با مبایعه نامه ، عطا کردن (بخشش) ملک به فرد دیگری (برای مثال اعضای خانواده) با درج مطلب صلح بلا عوض در پشت مبایعه نامه بلامانع است. 
  • اگر همچنان از خرید ملک مورد نظر یا تنظیم قرارداد آن مطمئن نیستید، از افراد متخصص و مورد اعتماد راهنمایی بخواهید

پس قبل از معامله ملک تمامی موارد ذکر شده را مورد بررسی قرار دهید و قبل ازامضای قرارداد مواد آن را بدقت مطالعه نمایید.

سوالات ملکی خود را در فرم مشاوره رایگان مطرح نمایید تا مشاوران خانه لند در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.

  • نویسنده : خانه لنـد
    • امتیاز :
    • 6
    • 0
  • تاریخ انتشار : 1397/06/05
  • تعداد مشاهده : 3632 بار
نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید