7 نکته مهم قبل از معامله آپارتمان و خرید ملک

خرید-ملک-آپارتمان-

خرید ملک در تهران یا هر شهر دیگری، نیازمند تصمیم گیری درست است که دانستن نکات حقوقی مهم در رابطه با خرید ملک قبل از انجام معامله در این تصمیم نقش موثری دارد. عده کثیری به علت  کمبود اطلاعات و آشنایی با نکات حقوقی، در معاملات به مشکل بر می خورند و چه بسا کار به مراجع قضایی نیز کشیده می شود.

بنابراین برای جلوگیری از این مشکلات، خانه لند در این مقاله نکات مهمی را در این رابطه ذکر کرده است که با در نظر گرفتن آن ها بهترین تصمیم ممکن را خرید ملک مورد نظر خود بگیرید.

در خرید ملک از صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنید

اولین قدم در خرید ملک ، اطمینان از صحت مالکیت فروشنده بر روی آن ملک است. به این معنی که فردی که قصد فروش ملک را دارد حتما مالک قانونی باشد. زیرا مطابق قانون، فروشنده باید مالکِ ملک یا خانه ای که به فروش می رساند باشد یا اینکه وکالت نامه رسمی از سمت صاحب اصلی ملک برای انجام کارهای فروش ملک داشته باشد.

  • فروشنده باید با ارائه اسناد و مدارک معتبر، مبنی بر صحت مالکیت خود، به شما اطمینان دهد. نام فروشنده و اطلاعات وارد شده در اسناد مزبور نیز باید کاملا صحیح و کامل باشد.
  • در مواردی که سند ملک هنوز به نام فروشنده صادر نشده و وی قصد فروش ملک به استناد مبایعه نامه را دارد، لازم است درستی نام او به عنوان خریدار در مبایعه نامه و حق فروش ملک  بررسی شود. 

(برای مشاهده آپارتمان های موجود از فروشگاه املاک خانه لند دیدن کنید)

وکالت نامه معتبر در زمان خرید ملک وکالتی

در صورت وکالت داشتن طرف مقابل به این نکته توجه کنید که وکالت نامه نیز باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و علاوه بر آن، فرد مورد نظر باید وکالت فروش ملک را در اختیار داشته باشد.

  • از دیگر نکاتی که باید در وکالت نامه به آن دقت کرد ، مدت زمان حق وکالت و اختیار فروش از جانب موکل است. یعنی باید توجه کنید که آیا فرد دارای وکالت نامه در آن تاریخ حق معامله از طرف مالک را دارد یا اینکه مدت وکالت نامه به پایان رسیده است. در صورت عدم همکاری وی یا مشاهده مشکلی در وکالت نامه از انجام معامله با این فرد خودداری کرده و تنها با مالک اصلی معامله کنید.
  • در املاکی که به صورت وکالتی فروخته می شوند باید توجه داشته باشید که ملک مورد نظر به شخص دیگری فروخته نشده باشد. به این دلیل که در مواردی دیده شده که فردی با وکالت نامه جعلی ملکی را به چندین نفر فروخته است، پس این امکان را نیز حتما در نظر بگیرید، زیرا از موارد رایج کلاهبرداری در خرید ملک است.

دقت کنید که ملک مورد معامله دارای سند رسمی باشد 

خرید-ملک-آپارتمان-

7 نکته اساسی و مهم که باید در هر معامله خرید ملک باید به آن توجه کنید!

پیش از انجام معامله باید به سنددار بودن ملک توجه کنید. دقت کنید که آیا ملک دارای سند رسمی است یا فاقد سند رسمی . در خرید ملک یا اراضی قرار گرفته شده در شهر های کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ، این نکته را در نظر داشته باشید که برای این املاک، یک سند مادر وجود دارد که شامل یک ملک بزرگ است و با قولنامه یا وکالت به قطعات کوچک تر تقسیم شده است. در واقع هیچگونه سند رسمی در این بین برای اراضی تقسیم شده وجود ندارد.

لازم به ذکر است که باید قبل از انجام معامله و خرید ملک ،

  • نشانی ملک
  • پلاک ثبتی
  • کد پستی
  • حدود اربعه

را با اطلاعات موجود در سند یا قرارداد خرید ملک مطابقت دهید و در صورت هرگونه مغایرت و اشکال در این موارد، از انجام معامله پیش از اصلاح سند خودداری کنید. 

معتبر بودن مبایعه نامه عادی یا رسمی برای خرید ملک

خرید-ملک-آپارتمان-

 مبایعه نامه عادی ، چه در دفاتر املاک تنظیم شود، چه یک برگه معمولی باشد که بین دو نفر امضا شده است در ارزش قانونی آن تاثیری ندارد. به این معنا که در هر صورت، ارزش آن هیچگاه به اندازه سند رسمی خرید ملک نیست.

قرارداد فروش یک ملک می تواند به دو صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

  • قرارداد رسمی که با حضور طرفین و همراه سند رسمی در دفترخانه تنظیم می شود
  • مبایعه نامه عادی که قراردادی است مابین طرفین به صورت شخصی یا در دفتر مشاورین املاک تنظیم می شود
  • اگر مبایعه نامه را در دفتر مشاوراملاک تنظیم می کنید، به این نکته توجه کنید که دفتر مشاور املاک مورد نظر دارای مجوز قانونی از اتحادیه مشاورین املاک باشد. مشاور املاک نیز موظف است هنگام معامله تمامی اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی کند و سپس اقدام به عقد قرارداد نماید.

اگر در معامله ، اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار به امانت گذاشته شود، باید این موضوع در قرارداد ذکر شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی به چه اشخاصی تعلق می گیرد.

آزاد بودن سند و رفع موانع معاملاتی آن پیش از خرید ملک 

قبل از خرید ملک از آزاد بودن سند آن مطمئن شوید ، زیرا ملک مورد معامله نباید در رهن بانک یا وثیقه شخص یا سازمان خاصی باشد (برای مثال عوارض نوسازی ملک و دارایی). در واقع آزاد بودن سند ملک به عدم در رهن و وثیقه بودن سند ملک گفته می شود.  زیرا ممکن است صاحب قبلی ملک بر روی سند ملک وام بانکی دریافت کرده و سند در رهن بانک باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد. در این موارد امکان تنظیم مبایعه نامه وجود دارد اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار نیست، مگر در صورت فک رهن و رفع بازداشت ملک .

  • دقت کنید که فروشنده باید قبل از اقدام به فروش ملک، موارد مالی ملک را پرداخت کرده باشد و سندی مبنی پرداخت شدن این موارد را به خریدار تحویل دهد. همچنین اگر تصمیم به خرید ملک آپارتمانی باشد باید از تصویه بودن شارژ صاحب ملک نیز اطمینان حاصل کنید.
  • ممکن است ملک مورد نظر ملک اوقافی یا ملک ورثه ای باشد که معامله این ملک ها ممنوع بوده و از لحاظ قانونی دارای مشکل است. پس برای اطمینان از این مورد قبل از خرید ملک از سازمان اوقاف استعلام بگیرید.>> جهت آشنایی با انواع سند مالکیت املاک کلیک کنید! 

اگر ملک ورثه ای باشد مشکلی برای معامله وجود ندارد ، فقط قبل از خرید ملک سند انحصار وراثت و مالیات بر ارث ملک را حتما بررسی کنید.

  • مورد بعدی که باید به آن دقت کنید، دخیل نبودن ملک در طرح های ساخت و ساز و عمرانی است. این مورد به این دلیل که در پرونده ملک ثبت نمی شود و قانونی نیز مبنی بر عدم خرید و فروش این املاک وجود ندارد، نیاز به پیگیری از طریق شهرداری آن منطقه یا تحقیق از ساکنین محل مورد نظر دارد. زیرا در صورت خرید این نوع ملک، شما باید با دریافت مبلغ پایین تری از قیمت اصلی ملک، ملک را به شهرداری تحویل دهید.
  • از انتقال انشعابات گاز، آب و برق به همراه تلفن اطمینان حاصل کنید. درست است که این موارد همراه با ملک به فروش می رسند اما بهتر است درج شدن آن ها در سند را چک کنید. درخصوص خط تلفن دقت بیشتری داشته باشید، زیرا باید در سند ذکر شده باشد که مالکیت خط تلفن به شما انتقال می یابد، در غیر این صورت مالکیت به شما منتقل نمی شود. مطالعه مقاله نکات مشاعات آپارتمان را به شما پیشنهاد میکنیم! 
  •  درمورد انباری و پارکینگ هم همینطور است و باید انتقال آن ها به مالک جدید در سند ثبت شده باشد. 

بررسی موقعیت قرارگیری قبل از خرید ملک

خرید-ملک-آپارتمان-

"حتما و حتما" برای اطلاع از وضعیت ملک و عدم وجود عقب نشینی ، بدهی های مالیاتی وسایر موارد مهم قانونی، به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها مراجعه کنید.

  • به عنوان خریدار، باید قبل از خرید ملک حتما ازآن بازدید کنید. باید به راه های دسترسی، شرایط قرارگیری ملک ، املاک معارض ، ظاهر بیرونی و داخلی ملک و مشاعات دقت لازم را داشته باشید و همه آن ها را با توجه به شرایط دلخواه بسنجید تا مناسب ترین گزینه را انتخاب کنید.
  • همچنین می توانید با تحقیق از اهالی و ساکنین و حتی بنگاه های املاک اطراف ملک در مورد مشکلات و یا مزایای خرید ملک مورد نظر اطلاعات مفیدی کسب کنید.

آشنایی با برخی قوانین مهم مرتبط با خرید ملک

خرید-ملک-آپارتمان-

در صورت در دسترس نبودن فروشنده از دادگاه بخواهید امور انجام نشده از طرف فروشنده را بر عهده خریدار قرار دهد و مبلغ صرف شده از طرف شما با محکوم شدن فروشنده، از طریق توقیف اموال وی پرداخت شود.

در این قسمت در نظر داریم که قوانینی در ارتباط با خرید ملک را برای شما عزیزان مطرح کنیم که در فاصله های زمانی مختلف به روز خواهد شد. 

  • در صورت خرید ملکی که با مبایعه نامه به فرد دیگری نیز فروخته شده است، معامله خرید فردی که تاریخ تنظیم مبایعه نامه برای او دیرتر ثبت شده، باطل است و می تواند به دلیل فروش مال غیر، از فروشنده ملک شکایت به عمل آورد.
  • اگر ملک خریداری شده در حال حاضر دارای مستاجر باشد، باید فروشنده در برگه اجاره ذکر کند که تمامی مسئولیت مستاجر به مالک جدید منتقل می شود و علاوه بر قبول مالک جدید ، مستاجر نیز باید موافقت خود را اعلام کند. سپس بعد از طی مراحل قانونی، ملک به مالک جدید منتقل خواهد شد.
  • در صورت عدم تطابق متراژ ملک خریداری شده با متراژ ذکر شده در سند رسمی ، می توانید از فروشنده شکایت کنید.
  • در خرید ملک بشکل سند قولنامه ای باید دقت کنید که مشخصات طرفین به درستی وارد شود. همچنین از درست بودن مشخصات ملک مورد معامله نیز باید اطمینان حاصل کرد و وضعیت ثبتی ملک باید به روشنی بیان شده باشد.
  •  در صورت خرید ملک نوساز یا واحد آپارتمانی، فروشنده وظیفه دارد خانه را با تکمیل کامل امکانات در اختیار شما قرار دهد. در غیر این صورت (تحویل ناقص یا در دسترس نبودن فروشنده پس از تحویل)، شما می توانید شکایتی مبنی بر الزام فروشنده به تعهد را به دادگاه ارائه دهید.
  • در صورت خرید ملک با مبایعه نامه ، عطا کردن (بخشش) ملک به فرد دیگری (برای مثال اعضای خانواده) با درج مطلب صلح بلا عوض در پشت مبایعه نامه بلامانع است.

پس قبل از معامله ملک تمامی موارد ذکر شده در این قسمت را مورد بررسی قرار دهید و در هنگام معامله نیز با دقت قرار داد را مطالعه فرمایید.

سوالات ملکی خود را در فرم مشاوره رایگان مطرح کنید تا مشاوران خانه لند در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.

  • نویسنده : خانه لنـد
    • امتیاز :
    • 4
    • 0
  • تاریخ انتشار : 1397/06/05
  • تعداد مشاهده : 2368 بار
نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید