شرایط و قوانین فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

فسخ-قرارداد-املاک-ابطال-معامله

فسخ معاملات و قراردادهای خرید و فروش ملک با 3شرط امکانپذیر است:1-داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک 2-فسخ قرارداد با شرایط قانونی 3-فسخ توافقی قرارداد که معمولا نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد . خانه لند در این مقاله قوانین و شرایط فسخ انواع معاملات ملکی ( مبایعه نامه ، قولنامه ، اجاره نامه) را برای شما شرح میدهد 

به پایان دادن به یک توافق یا معامله ملکی ، از طرف هریک از طرفین معامله ویا توسط هر دو نفر، فسخ قرارداد گفته میشود. از آنجا که معاملات املاک به دو شکل رسمی و غیر رسمی (عادی) انجام میشود ،شرایط فسخ قرارداد برای هرکدام تفاوت دارد اما تنها نکته مشترک این دو ، لزوم داشتن یکی از سه شرط برای انحلال و فسخ قرارداد میباشد:

  • پیش بینی حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه

  • وجود دلایل مورد قبول قانون برای فسخ قرارداد

  • فسخ قرارداد بشکل توافقی که معمولا با پرداخت خسارت و ضررو زیان به طرف مقابل

در همین ابتدا باید اشاره کنیم که به محض عقد یک قرارداد ، طرفین متعهد به انجام تعهدات خود میشوند و برخلاف عرف های معاملاتی که عنوان میشود تا 24 یا 48 ساعت پس از عقد قرارداد میتوان معامله را برهم زد ،از نظر قانون اینکار شدنی نیست!

فسخ قرارداد از نظر قانون امکان پذیر نیست! حتی اگر هنوز پولی بین افراد رد و بدل نشده باشد!

برای آنکه با شرایط و قوانین فسخ معاملات ملکی آشنا شویم باید با انواع قراردادها آشنا باشیم: 

قرارداد رسمی :

معاملات و قرارداد هایی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و سپس در سامانه اسناد و املاک ثبت میشوند ، از نوع رسمی هستند. 

قرارداد عادی (غیر رسمی):

معاملات ملکی که در بنگاه های املاک با بین افراد با حضور و امضای شاهدین عقد میشوند در دسته قراردادهای عادی قرار میگیرند که با نامهای قولنامه و مبایعه نامه شناخته میشوند.

قولنامه ها میتوانند هم برای قراردادهای استیجاری تنظیم شوند و هم برای خرید و فروش املاک. 

فسخ-قرارداد-معامله ملک

در فسخ معامله هایی که قبلا در مواد قرارداد شرایط آن ذکر شده نیازی به موافقت یا رضایت طرف مقابل نیست

گونه ای دیگر از معامله بین افراد وجود دارد که با حضور شاهدین توافقات و شرایط آن به شکل شفاهی انجام میشود. اینگونه قراردادها با وجود استناد قانونی به علت شرایط سخت برای بررسی و اثبات معمولا افراد را به دردسرهای اساسی در معاملات املاک میاندازند.

  • بدترین نوع معاملات ملکی از نوع قرارداد های به اصطلاح دستی ست که بدون حضور شاهدان بین طرفین معامله ، امضا میشود و نوشته تنظیم شده هم معمولا دچار ایرادات فنی و قراردادی ست. اینگونه معاملات که معمولا برای اجاره املاک اتفاق میافتد در زمان فسخ معامله و دعوای ملکی ، برای دوطرف قرارداد دردسر ساز میشود چراکه از نظر قانون معتبر نیست و برای اثبات آن نیاز به ارائه مدارک و مستندات دیگری ست!
  • فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک 

برای فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک ،یا طرفین معامله قبلا در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی  پیش از موعد ، پیشبینی میکنند (خیار شرط )و نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را در آن شرح میدهند که با وجود آن ، نیاز به پرداخت هیچگونه خسارت دیگری نیست. (ماده ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی)

و یا 

طرف معامله خرید و فروش ملک متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته میشود و با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد.

مثلا شخصی خانه ای را میخرد و میبیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است (خیار رؤیت و تخلف وصف) یا آن ملک خرابه است (خیار عیب) ویا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته (خیار تدلیس) و وی میتواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد توسط آن مرجع (انفساخ یا ابطال) نماید. 

  • در انتهای متن هر قرارداد عبارات "اسقاط خیارات " یا "اسقاط کافه (تمام) خیارات " نوشته میشود و برمبنای آن افراد سلامت و صلاحیت قانونی آن معامله را تایید میکنند. پس اگر در انتهای قرارداد نوشته شود که کلیه خیارات عیب و تدلیس و تخلف وصف و ...از افراد ساقط میشود ، یعنی دو طرف معامله با آگاهی کامل از مورد معامله ، قرارداد را امضا میکنند و با عبارت " اسقاط  کافۀ خیارات (تمام اختیارات)، ولو خیار غبن (ضرر و زیان بسیار) فاحش " حق اعتراض به معامله یا درخواست برهم زدن و فسخ قرارداد را حتی با متحمل شدن ضرر مالی ندارند. 

فسخ یک طرفه قرارداد اجاره ملک :

بنا بر ماده های 478 و 479 قانون مدنی ، اگر ملک اجاره داده شده ای مخروبه باشد یا شرایط سکونت (بهداشتی ، سلامت جانی و..) را نداشته باشد و تعمیر آن هم امکان پذیر نباشد به مستاجر حق فسخ قرارداد یک طرفه و پیش از موعد را میدهد.البته برای لغو و فسخ قرارداد اجاره شرایط و قوانین دیگری هم  وجود دارد 

>> برای اطلاعات بیشتر در خصوص نکات و جزئیات فسخ اجاره املاک کلیک کنید !

فسخ توافقی قرارداد :

اگر شرایط فسخ توافقی یا فسخ یک طرفه قبلا در قرارداد خرید و فروش ملک مطرح نشده باشد (خیار شرط) ، طرف درخواست کننده فسخ معامله تنها با به توافق رسیدن و تلاش در جهت جلب رضایت طرف مقابل قرارداد ملک را فسخ کند. اینگونه فسخ قرارداد املاک اجباری نیست و نمیتوان افراد را مجبور به فسخ قرارداد نمود.

گاهی اختیار فسخ قرارداد به شخص سومی داده میشود که وی میتواند با داشتن اهلیت (عقل و سن کافی) ، و شرایط لازم ،اقدام به اتمام معامله و فسخ قرارداد نماید

  • لذا پیشنهاد میکنیم هرگز بدون خواندن تمام بندهای قرارداد و بررسی شرایط ملک مورد معامله ، آن را امضا نکنید. اگر قسمتی از قرارداد برای شما مبهم است یا ایجاد سوال میکند ، به صرف شناختن طرف معامله یا حرفهای فریب دهنده افراد ،معامله را انجام ندهید. 

فسخ-قرارداد-معامله ملکابطال و فسخ معاملات املاک

  • پیشنهاد میشود حتما شرایطی را برای فسخ معامله و نحوه پرداخت ضرر و زیان های فسخ در بندهای قرارداد خرید و فروش ملک ذکر کنید. 
  • قرارداد ها و معاملات املاک خود را در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت کنید و برای آن هولوگرام و کد رهگیری املاک دریافت کنید.

خسارت و ضرر و زیان های فسخ قرارداد خرید و فروش املاک:

  • ضرر و زیان فسخ معامله های ملکی معمولا با شرح دقیق مبلغ و نحوه پرداخت در متن قرارداد نوشته میشود که در این حالت تنها پرداخت آن کفایت میکند اما گاهی دو طرف اقدام به فسخ توافقی معامله میکنند که در این صورت مبلغ ضرر و زیان و نحوه پرداخت خسارت هم باید مورد توافق دو طرف قرار بگیرد . 
  • عرفا و نه لزوما اگر دو طرف معامله برای فسخ توافقی قرارداد ملک مشکلی نداشته باشند ، طرف فسخ کننده تنها کمیسیون پرداختی طرف مقابل به بنگاه را به وی عودت میدهد. به هر صورت مشاور املاک در زمان فسخ معامله موظف به عودت کمیسیون به هیچ یک از طرفین قرارداد نیست!
  • همچنین اگر فسخ یا ابطال معامله توسط مرجع قانونی انجام گیرد، اشخاص میتوانند با اثبات ضرر و زیانی که به علت فسخ قرارداد متحمل شده اند ،درخواست دریافت خسارت نمایند. که این مورد خود دارای شرایط و تنها با نظر دادگاه امکانپذیر است.

سوالات ملکی خود را از کاشناسان متخصص خانه لند بپرسید و برای ثبت رایگان آگهی ملک خود جهت فروش یا اجاره کلیک کنید!

نظرات کاربران
محمد

محمد

                با سلام.
من یک ملکی خریداری کردم و بیعانه به طرف مقابل مقداری پول دادم و طبق قرار داد بعد از چهل روز باید قسط دوم رو هم بهش میدادم ولی چون نتونستم خونه ی قبلیمو بفروشم نتونستم پولو جور کنم الان از فروشنده وقت میخوام ک خونمو بفروشم قبول نمیکنه.ایا میتونه یک طرفه فسخ کنه و ضرر زیان بگیره یا باید بهم وقت بده؟
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                بله ایشان میتواند درخواست فسخ قرارداد فروش بدهند
            
پاسخ دادن 0 0

نیلو

نیلو

                ببخشید اگر بخواهیم معامله فروش یک ملکی رو بهم بزنیم باید درخواست فسخ بدیم یا انفساخ قرارداد؟؟ با تشکر از مطالب خوبتون
            
پاسخ دادن 1 0

خانه لند

خانه لند

                دوست گرامی در ابتدا باید بدانید که تنها تحت شرایط خاصی قانون اجاره فسخ معامله و قرارداد را دارید که موارد آن بالا ذکر شده است. و بسته به نوع قرارداد شما میتوانید درخواست فسخ قرارداد را با اظهارنامه نمایید. انفساخ قرارداد توسط مرجع قانونی برای برخی قراردادها و معاملات انجام میگیرد.
            
پاسخ دادن 0 0

سهرابی

سهرابی

                ببخشید اگه بنده ملکم رو برای سکونت دخترم و دامادم بخوام و ۶ ماهی هم تا پایان قرارداد اجاره مستاجرم مونده باشه ایا میشه قولنامه رو فسخ کرد و خسارتش چقد میشه؟ 
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                بسته به اینکه در قرارداد اجاره ملک ذکر شده که از قوانین مصوب چه سالی پیروی میکند ، شرایط فسخ یک طرفه و پیش ار موعد قرارداد میتواند وجود داسته باشد. لطفا مقاله فسخ اجاره از خانه لند را با دقت مطالعه فرمایید 

            
پاسخ دادن 1 0

نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید