9 نکته مهم در اجاره مغازه و املاک تجاری

قوانین اجاره مغازه نمونه قرارداد اجاره

اجاره مغازه به شکل قرارداد رسمی یا اجاره نامه(عادی) دارای نکات مهمی از جهت تنظیم قرارداد اجاره ، حق سرقفلی مغازه ، و دیگر نکات مهم قراردادی مغازه و املاک تجاریست.خانه لند نکات مهم اجاره مغازه و تنظیم قراردادهای استیجاری املاک تجاری را بهمراه یک نمونه قرارداد اجاره مغازه برای شما شرح میدهد!

خصوصا قولنامه های دستی و غیر رسمی اجاره مغازه می بایست حتما توسط مشاور املاک مطمئن انجام گیرد. چراکه سهل انگاری در تنظیم و عقد قرارداد اجاره مغازه املاک تجاری و عدم آشنایی با قوانین مرتبط با نکات قانونی و قراردادی میتواند طرفین معامله اجاره مغازه را دچار شبهات و مشکلاتی کند.اگر شما هم با نحوه تنظیم اجاره نامه مغازه و نکات حقوقی آن آشنایی ندارید مطالعه این مقاله از خانه را از دست ندهید! 

>> ثبت رایگان آگهی ملک تجاری شما جهت اجاره و فروش  

قرارداد استیجاری ملک تجاری :

بر اساس ماده 466 قانون مدنی، عقد قراردادی ست که طی آن که شخص اجاره کننده با نام مستاجر ، برای مدت زمان مشخصی مالکِ  عینِ مستاجره که همان ملک مورد معامله است ، میشود. اجاره مغازه نیز یکی از نمونه قراردادهای پر کاربرد که به دو شکل رسمی و غیر رسمی ( اجاره مغازه قولنامه ای ) انجام میپذیرد.

تنظیم  قرارداد اجاره مغازه :

قوانین-اجاره-مغازه-مهم

جهت اجاره مغازه با مشاورین املاک مطمئن و باتجربه اقدام به تنظیم قرارداد نمایید.

تنظیم و ثبت قولنامه رهن و اجاره مغازه در دفا‌تر اسناد رسمی ، قرارداد استیجاری ملک تجاری را رسمی میکند. اما معاملات استیجاری که در بنگاه ها و در فرم‌ های اتحادیه املاک تنظیم می‌شود، از نوع قراردادهای عادی است. پس بهتر است در صورت تنظیم قرارداد اجاره مغازه در بنگاه ها ، علاوه بر بررسی مجوز کسب محل ، حتما قرارداد اجاره مغازه را در سامانه اسناد و املاک ثبت و کد رهگیری دریافت گردد.

سرقفلی مغازه چیست؟

مبلغی که مالک "موجر" ،در ابتدای زمان اجاره مغازه، از مستاجر گرفته و پس از اتمام مدت اجاره مغازه ، آن را به وی برمیگرداند ، سرقفلی مغازه نامیده میشود.

مبلغ سرقفلی در زمان برگشت داده شدن، باید طبق روز محاسبه شود.

سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد به این معنی که حق کسب و پیشه پس از آن که مستاجر با گذشت زمان و افزایش مشتریان کسب و کار خود، سبب رونق محل کسب شد، بوجود آمده و در صورت تخلیه مغازه ، این مشتریان را از دست میدهد، این حق برای مستاجر بوجود می آید. و به این صورت اعمال می شود که حتی پس از اتمام زمان اجاره مغازه، میتواند با تمدید مدت در قولنامه ای جدید ، همچنان ملک تجاری را درتصرف خود داشته باشد و مالک نمیتواند به جز دو مورد ، از مستاجر تقاضای تخلیه پس از اتمام زمان قرارداد داشته باشد:

  1.  مالک بخواهد ملک تجاری خود را بازسازی و یا تخریب کند.

  2.  مالک ، مغازه را برای کسب و کار خود احتیاج داشته باشد.

اجاره-مغازه- مهم

"اسقاط خیارات"جهت عدم امکان بر هم زدن یک جانبه در قرارداد اجاره مغازه است

به همین علت اهمیت دارد که مستاجر درزمان تنظیم قولنامه اجاره مغازه عنوان کند که مالک می بایست ملک تجاری مورد معامله را با افزایش عرف سالانه مبلغ اجاره ،برای چند سال آینده در اختیار مستاجر قرار دهد

9 نکته مهم در تنظیم قرارداد اجاره مغازه :

  1. در قرارداد اجاره مغازه ، باید حتما مدت زمان اجاره مغازه ، شامل تاریخ دقیق آغاز و اتمام مدت آن ، تعیین شود.
  2. قولنامه اجاره مغازه باید در دو نسخه تنظیم شده و  مالک و مستاجر هر کدام یک نسخه از آن را در اختیار داشته باشند.
  3.  علاوه بر امضای قرارداد اجاره مغازه توسط مالک و مستاجر، به امضای دو شاهد دیگر هم هست.
  4.  در قرارداد اجاره مغازه باید به طور مشخص میزان و همینطور نحوه پرداخت اجاره بها تعیین شود.
  5. در زمان تنظیم قولنامه اجاره مغازه ، باید ذکر شود که برای چه نوع کاری اجاره داده می شود. چراکه اگر پس از عقد قرارداد اجاره مغازه ، مستاجر نوع کاربری ملک را به چیز دیگری غیر از آنچه که در قولنامه آمده تغییر دهد، این قرارداد عملا قابلیت فسخ از سوی مالک را دارد و قطعا تبعات حقوقی و مالی خاص خود را برای مستاجر به دنبال خواهد داشت.
  6.  آگاهی هر دو طرف قرارداد از ورشکسته نبودن طرف مقابل ، چراکه در صورت ورشکستگی ، با توجه به ضبط اموال وی توسط قانون ، امکان اجاره دادن یا اجاره کردن هر ملکی از وی سلب میشود. و به زبانی ساده تر فرد ورشکسته طبق قانون نباید در هیچ نوع معامله ای شرکت کند.
  7. تنظیم قرارداد اجاره مغازه حتما باید به صورت کتبی و توسط افراد بالغ و غیر صغیر انجام گرفته و اگر تنها به صورت یک توافق شفاهی صورت پذیرد،قانون در صورت بروز هر مشکلی ، در آن دخالت نخواهد کرد.
  8.  در تنظیم قرارداد اجاره مغاره باید عنوان شود که مالک حق انتقال ملک و اجاره آن را به شخص دیگری ندارد.
  9. از دیگر توافقات مورد نیاز در تنظیم قولنامه اجاره مغازه و املاک تجاری آن است که  مالک در زمان در اختیار قرار داشتن مغازه توسط مستاجر، اجازه افزایش مبلغ اجاره بها را ندارد و همینطور نمیتواند درخواست تخلیه مغازه بدهد و درصورت بروز چنین موردی ،مستاجر میتواند مبلغی را با عنوان جبران حق سرقفلی در برابر تخلیه مغازه ،از مالک دریافت کند. 
  • در ادامه یک نمونه قرارداد اجاره مغازه آورده شده است :

 <<  نمونه قرارداد اجاره مغازه  >>

ماده 1 –  طرفین قرارداد

1-1 موجر/ موجرین ....................... فرزند ................. به  شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد .........       ساکن ................................................... تلفن .................... .      با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به  شمار ه شناسنامه .................. متولد ..............  به موجب ................

1-2 مستاجر/مستاجرین ....................... فرزند ................. به شمار ه شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد .........       ساکن ................................................... تلفن .................... .      

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند ..................   شماره شناسنامه .................. متولد .............  به موجب ...............

یا نماینده شرکت   .........................   به  شماره ثبت   ................   که سمت وی با نامه رسمی شماره ..............  به تاریخ .............   از طرف شرکت تایید شده و به این اجاره نامه پیوست است.، عبارت است از اجاره شش دانگ یک واحد تجاری/مغازه به  شماره پلاک ثبتی............... فرعی از...............اصلی بخش  .................  با زیربنای .............  متر مربع واقع در طبقه ....................مجتمع تجاری/خیابان.................به نشانی    ............................. و دارای پارکینگ / انباری /و..... رشته تلفن اختصاصی به شماره (شماره های ).......................... و منصوبه های شامل : کنتور آب ، برق و و گاز شهری که تأسیسات گرمایی (پکیج حرارتی ، شومینه ، گازشهری، فن کوئل ، شوفاژروشن، بخاری نفتی ) و وسیله سرمایی آن (فن کوئل ، کولر ، چیلر، تهیه مطبوع ) سایر لوازم و ملحقات مربوط با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسیده و وی کاملا از کمیت، کیفیت و وضعیت مور د اجاره مطلع می باشد.

(مطالعه مقاله قوانین مشاعات ساختمان را به شما توصیه میکنیم )

ماده 3 –  مدت اجاره مغازه

مدت اجاره برابر است با .......................ماه/سال که تاریخ شروع آن از...................... و اتمام آن به تاریخ ......................هجری شمسی است.

ماده 4 –  اجاره بها و نحوه پرداخت

4-1  میزان اجاره بها جمعاً .........................ریال، از قرار ماهیانه مبلغ  ............................. ریال که در اول/آخر هر ماه به موجب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت  ..............................به نام ........................ نزد بانک ....................... واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد.....................فقره چک به شماره های  ............................................  عهده بانک ..................................به موجر تحویل داده شده است. 

4-2  مبلغ.....................................................ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به  شماره  ......................... بانک.....................................شعبه ...................................... پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره ............................ بانک ......................... شعبه  .........................در مورخ  به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضا مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر برگشت داده خواهد شد.

ماده 5 –  تسلیم مورد  اجاره

موجر مکلف است در تاریخ  .... / ..... / ....مور د اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفا به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.

ماده 6 – شرایط و آثار قرارداد

6-1 مو رد اجاره برای استفاده  ........................................به اجاره واگذار شده است. مستاجر نمی تواند از مور د اجاره بر خلاف منظور قرارداد استفاده کند.

6-2- طرفین عموما و هر یک از موجر و مستاجر خصوصا اقرار و اظهار داشته و می دارند که هیچگونه وجه یا مالی به عنوان سرقفلی ، حق کسب و پیشه یا تجارت و نظایر آن یا تحت عناوین پیش بینی نشده دیگر از سوی مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت نگردیده است بنابراین مستاجر هر گونه ادعایی در خصوص سرقفلی و نظایر آن را از خود اسقاط می نماید.

6-3 مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعی یا به صورت مفروز ، یا جزئی یا کلی را به غیرندارد/ دارد.

6-4 در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از ..... ماه تاخیر نماید یا در صورت عدم وصول چک های اجاره تا تاریخ ....... ماه پس از سر رسید، موجر میتواند با فسخ قرارداد اجاره مغازه ، تخلیه ملک تجاری  را از مراجع ذی صلاح بخواهد.

6-5 پرداخت هزینه های مصرفی آب ، برق ، گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر می باشد.

6-6 پرداخت هزینه نگهداری ( شارژـ هزینه های مشترک ) بر عهده مستأجر بوده و در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره مرکز تجاری ، همچنان مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداختی برای مستأجر خواهد بود .

6-7 مستأجر متعهد می شود تا در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر نظر صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .

6-8 تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه ، شوفاژ، کولر، آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجر بوده اما تعمیر و تنظیم و کسر لوازم وشکستن درب و شیشه ها  بر عهده مستأجر می باشد .

6-9در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک است،.اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد ، مستاجر می تواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند.

6-10 چنانچه قبل از انقضا مدت اجاره مغازه ، مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد ،علاوه بر انجام تعهدات قرارداد حاضر، موظف به پرداخت ....... ماه اجاره بهای  اضافی خواهد بود .

6-11 هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره مغازه ،ملک خود را به شخصی بفروشد، باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگاه دارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید.

6-12موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضا قولنامه ، نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق،  این اجاره نامه در انقضا مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد.

 6-13  موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

6-14مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را مطابق با تاریخ انقضا قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ .............................ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد اجاره مغازه به موجر بپردازد و تهاتر اجرت المثل ناشی از تاخیر تخلیه با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.

6-15 پرداخت مالیات مستغلات ونیز عوارض شهرداری با موجر است و پرداخت مالیات بر درامد و مشاغل برعهده مستاجر میباشد.

6-16تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ اجاره و تخلیه مغازه را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

ماده 7- اسقاط خیارات

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده 8- مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.

ماده 9- نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و دردو نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

                        امضاو اثر انگشت موجر                                               نام و نام خانوادگی و امضاو اثر انگشت شاهد نخست

                        امضاو اثر انگشت مستأجر                                           نام و نام خانوادگی و امضاو اثر انگشت شاهد دوم

اگر قصد خرید ملک تجاری و یا اجاره مغازه دارید به فروشگاه املاک خانه لند سر بزنید

نظرات کاربران
امیر ارسلان

امیر ارسلان

                با سلام 
تشکر از مطالب و سایت مفید شما
ملکی به اجاره رستوران داده شده درحالیکه شغل قبلی ملک مذکور مبل فروشی بوده و هم اکنون مستاجر بخاطر قیمت زیاد قبض اب به اداره ی اب و فاضلاب مراجعه کرده و در نهایت نتیجه به افزایش ظرفیت کنتور را داده اند که هزینه ی افزایش ظرفیت حدود ۶۶ میلیون امده حال میخواستم راهنمایی کنید این هزینه بعهده ی کدام طرف هست قابل ذکر هست این مطلب در قولنامه اشاره نشده ولی ذکر شده هرگونه هرینه ی اضافی بعهده ی مستاجر میباشد
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                دوست عزیز قرارداد استیجاری ملک تجاری شما میبایست مورد بررسی و مطالعه قرار بگیرد اما بطور کلی در قوانین مالک و مستاجر پرداخت کلیه قبوض با مستاجر میباشد.هزینه افزایش ظرفیت کنتور چون میتواند جزو تغییرات اساسی در ملک درنظر گرفته شود ،میبایست حتما با اطلاع و رضایت مالک انجام شودو نحوه پرداختهای مرتبط با آن هم با توافق مالک و مستاجر تعیین شود.
            
پاسخ دادن 0 0

حمید از قم

حمید از قم

                سلام و تشکر از مطالب مفیدتان
من در پاساژی یک واحد مغازه اجاره کرده ام که علاوه بر مبلغ اجاره، از ما حق شارژی غیر متعارف(حدودا برابر مبلغ اجاره) می گیرند. می خواستم بدانم حق شارژ بطور معمول چه اندازه است و شامل چه مخارجی است؟
متشکرم
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                دوست گرامی پیش از آنکه به محاسبه شارژ بپردازید باید بدانید که این مبلغ برای چه مواردی (مشاعات ساختمان) هزینه و میشود. که شرح مشاعات ساختمانها فارغ از تجاری و مسکونی در مقاله     مشاعات آپارتمان    از خانه لند آمده است. ضمنا شما یا مالک اصلی میتوانید از    مدیر یا هیئت مدیر ساختمان     هم لیست هزینه های شارژ ساختمانی را بخواهید چون اطلاع از موارد آن حق مسلم شماست.

            
پاسخ دادن 0 0

محسن

محسن

                باسلام و تشکر بابت مطالبتون
بنده مغازه ای رو سه ساله اجاره دادم که بعد از گذشت سه سال مستاجر مدعی دریافت هزینه ای شده که توی مغازه بابت تهویه انجام داده لازم بذکر هست که بنده در قولنامه صراحتا نوشتم که هزینه ای بابت تغییرات در مغازه رو نمیپذیرم 
لطفا راهنماییم کنید
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                دوست گرامی تغییرات و تعمیرات متفاوت هستند بهتر بود به نوع آن اشاره میکردید. چراکه هزینه تعمیرات اساسی ملک استیجاری برای سهولت و امکان کار و زندگی با موجر میباشد.البته مستاجر هم بدون اجازه موجر حق این نوع تعمیرات را ندارد و میبایست شما را در جریان قرار میداد. بهرصورت از آنجا که تعمیر تهویه از این دسته نیست احتمالا در صورت پیگیری مستاجر هزینه آن بر عهده شما باشد
لطفا مقاله خانه لند را در خصوص اجاره مغازه مطالعه فرمایید :
کلیک
            
پاسخ دادن 0 0

محسن

محسن

                باسلام وتشکر بابت مطالب بالا
من مغازه ای دادم اجاره به رستوران که ایشان هزینه هایی بابت تهویه انجام داده والان مدعی هست که من باید ان را پرداخت کنم درصورتیکه در قولنامه نوشتم که بنده (موجر)متحمل هر گونه خرج داخل مغازه نمیباشم.
لطفن بنده رو راهنمایی کنید
            
پاسخ دادن 0 0

خانه لند

خانه لند

                تغییر و تعمیرات سیستم تهویه رستوران در سطح وسیع ساختمانی میبایست حتما با اطلاع موجر انجام گیرد لذا اگر هم شما موظف به پرداخت این هزینه شوید ، حقی برای شکایت و پیگیری به علت تغییرات اساسی انجام شده خواهید داشت 
            
پاسخ دادن 0 0

مشایخی حامد

مشایخی حامد

                خسته نباشید بنظر شما بهتره مغازه رو موقع اجاره با سرقفلی اجاره بدیم یا بدون سرقفلی؟ چون شنیدم مستاجر میتونه مغازه رو به یکی دیگه اجاره بده. درسته؟ لطفا زود جواب بدین
            
پاسخ دادن 1 0

خانه لند

خانه لند

                دوست گرامی دو نکته در خصوص اجاره مغازه :
1- اگر در قرارداد اجاره مغازه ،به  مستاجر حق انتقال مـلک به غیر داده باشید،وی میتواند حق کسب و کار و حق سرقفلی را در ازای دریافت مبلغی به فرد دیگری انتقال و اجاره دهد. 
2-اگر مالک مغازه پول سرقفلی را از مستاجر دریافت نماید ، عملا این اجازه را به وی میدهد که حتی پس از انقضای مدت اجاره مغازه، باز هم در همان ملک تجاری (البته با پرداخت عرف اجاره) به کسب و کار خود ادامه دهد.پس عملا نمیتوانید از وی درخواست تخلیه نمایید.
نکات بیشتر را در خصوص اجاره مغازه و حق سرقفلی در لینک زیر بخوانید :
 click 
            
پاسخ دادن 0 0

نظر شما

ایمیل شما نشر نخواهد شد.فیلد های ضروری با * نشانه گذاری شده است.

تصویر امنیتی

پیام شما بعد از بررسی نمایش داده خواهد شد

نظر خود را بنویسید