روزانه افراد بسیاری بدون آگاهی از اهمیت و قوانین حقوقی و ملکی ، اقدام به عقد معاملات املاک میکنند و اگر در این نوع قراردادها یا بر طرفین معاملات ، ایرادی وارد باشد ، دچار اختلافات و دعاوی حقوقی و ملکی طولانی میشوند که همیشه یه پای آن تحمیل ضررهای مالی به آنهاست .
گاهی اوضاع از این هم بدتر میشود و برای طرفین معامله امکان ورود قانون دشوار یا امکان ناپذیر میشود چراکه آن قرا رداد یا شرایط آن از ابتدا غیر قانونی بوده است! با خانه لند همراه باشید تا با موارد ابطال معامله های املاک آشنا شوید.
تفاوت ابطال معامله با فسخ
زمانیکه توافقات درقرارداد بهم بخورد ، این قرارداد استناد قانونی و اجرایی خود را از دست میدهد که به آن فسخ میگوییم. مثلا اگر در معاملات املاک شروطی جهت فسخ برای هر یک از طرفین درنظر گرفته شود ، امکان ابطال معامله و فسخ بوجود میاید.
اما در تعریف حقوقی برای ابطال معامله ، اگرتوافقات یک قرارداد با قوانین اساسی و مدنی و.. که مرجع اصلی قوانین کشور است مخالفت و مغایرت داشته باشد، از نظر قانون قابل قبول و استناد نیست و یک معامله باطل انجام گرفته است و هیچ تکلیف و وظیفه ای بر عهده هیچ یک از طرفین این توافق نیست.
طبق قانون پیشفروش ساختمان حتی اگر مبایعهنامه در بنگاه املاک معتبر تنظیم شده باشد ممنوع است و سبب ابطال معامله ملک میشود.
ابطال معامله و بطلان معامله
نکته قابل توجه دیگر تفاوت معنی و حقوقی دو کلمه "ابطال "و "بطلان "است به این معنی که بطلان برای معامله هایی که از ابتدا و اصل باطل باشند بکار میرود درحالیکه ابطلال معامله میتواند درقراردادهایی اتفاق بیفتد که از نظر تنظیم و باقی موارد صحیح بوده اند و بعدا و تحت شرایط خاص یا بروز پیشامد هایی باطل اعلام میشوند
به برهم خوردن خودبخودی و ابطال معامله ، انفساخ و به برهم زدن معاملات ، فسخ میگویند
در تعریف قانون ، یک معامله باطل ، چون از ابتدا قابلیت استناد ندارد ، نمیتواند به یک قرارداد قانونی تبدیل شود.
چه مواردی باعث ابطال معامله ملک میشوند ؟
- غیر قانونی بودن توافقات و مندرجات یک قرارداد و عدم مطابقت آنها با قانون کشور (انفساخ ) باعث ابطال معامله میشود.
عقد قرارداد ملکی با شخص ورشکسته منجر به ابطال معامله میشود چرا که فرد دارای فقدان شرایط لازم انجام آن معامله است
ایجاد شرایطی جهت برهم زدن قرارداد برای طرفین یا بنا به دلایل موجه قانونی فسخ نامیده میشود و با ابطال معامله های ملکی تفاوت دارد.
- اجبار افراد به امضا و عقد معاملات ، ابطال معامله ملک را موجب میشود.
- مستی و حالات مشابهی که طی آن شخص بدون قصد و آگاهانه اقدام به انجام معاملات نماید ، سبب ابطال معامله ملک وقرارداد آن میشود.
- عدم داشتن شرایط و توانایی لازم جهت شرکت در یک معامله قانونی مانند نابالغ بودن فرد یا جنون
- اگر افراد هدفی غیر قانونی یا غیرشرعی را جهت انجام آن معامله عنوان کنند ، سبب ابطال آن میشود. مثلا خریدار یک خانه ، دلیل خود از خرید آن ملک را تاسیس قمارخانه یا انبار مشروبات الکلی و .. عنوان کند، آن معامله باطل است.
نیازی نیست که طرفین قرارداد دلایل خود را جهت انجام معامله اظهار یا در متن قولنامه درج کنند.
- اگر به مال یا ملکی که معامله میشود به درستی اشاره نشود یا دارای ابهاماتی باشد ، آن قرارداد باطل است.
گاهی یک قرارداد صحیح به یک معامله باطل تبدیل میشود که به آن معامله قابل ابطال میگویند
ابطال معامله های استیجاری عموما به دو شکل اتفاق میافتد:
- ابطال معامله به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی صحت معاملات و عقد اجاره
- در حالت دوم ، قرارداد در ابتدا قانونی و معتبر است اما با گذشت زمان و تغییر اوضاع و شرایط، ملک استیجاری به وضعی برسد که امکان پایبندی به آن قرارداد وجود نداشته باشد ومعامله باطل اعلام میشود . در واقع در این حالت چیزی که منجر به ابطال معامله میشود ،از بین رفتن ملک استیجاری میباشد.
با ازبین رفتن ملک استیجاری ( مورد معامله ) ، آن قرا رداد باطل درنظر گرفته میشود اما روابط و حقوق طرفین تا قبل از ابطال قرارداد به قوت خود باقی میماند .
- بنابر ماده ۴۸۱ قانون مدنی هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود معامله ملک باطل می شود لذا هرگاه به علت خرابی و عدم امکان رفع عیب و تعمیر آن ، ملک ازحیض انتفاع خارج شود به طرزی که نتوان رفع عیب نمود ،شر ایط ابطال معامله اتفاق میافتد.
- براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی : عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود اما اگر مالک (موجر) فقط در مدت عمر خود مالکِ منافعِ عین مستاجره بوده است با فوت وی معامله باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد .
معاملات از سر اجبار و زور بر فرد ، سبب بطلان آن میگردد
جهت اطلاع از شرایط و قوانین فسخ اجاره کلیک کنید
سوالات ملکی خود را از طریق فرم مشاوره رایگان املاک خانه لند از کارشناسان ما بپرسید و برای ثبت رایگان املاک خود جهت فروش یا اجاره کلیک کنید!